May 20, 2022

¿Cómo afectará la subida de la tasa de interés de la Reserva Federal al sector inmobiliario comercial?

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Nos avisaron que se acercaba... y ya está aquí. Después de no tocar la Tasa de Fondos Federales desde 2018, la Reserva Federal finalmente subió esta tasa de interés clave en 0,25 por ciento en marzo de 2022 y otro 0,5 por ciento sólo un mes después en abril. Así que es oficial: la marea está empezando a retroceder en la era del interés cerca de 0%.

Por supuesto, los tipos de interés hacen girar el mundo inmobiliario comercial... pero la Reserva Federal no puede simplemente apretar un botón y encarecer las hipotecas comerciales. La tasa de interes disponible para los desarrolladores en un momento dado depende más de la demanda de bonos hipotecarios, no de los decisiones de la Reserva Federal.

Entonces, ¿qué efecto tendrán las recientes subidas de los tipos de interés en el sector de las hipotecas comerciales, si es que las hay?

Lo primero es lo primero... ¿Qué hizo la Reserva Federal y por qué?

El tipo de interés de los fondos federales es el tipo al que los bancos pueden concederse préstamos a un día (overnight). Su aumento encarece este proceso, incentivando a los bancos a limitar la cantidad de dinero que circula. 

Esta es la receta que utiliza la Reserva Federal para una economía sobrecalentada, caracterizada por una inflación galopante: reduce el flujo de dinero, para que las cosas se enfríen un poco. 

¿Qué impacto podría tener esta subida de tipos en el sector inmobiliario comercial?

Una suscripción más estricta, préstamos más pequeños

Aunque los tipos de interés de las hipotecas comerciales no se vean directamente afectados por el tipo de interés de los Fondos Federales, las restricciones al flujo de dinero entre los bancos pueden significar menos dinero para prestar. Esto puede significar que los prestamistas comerciales se vuelvan más exigentes a la hora de conceder préstamos, emitiendo deuda sólo a prestatarios experimentados y bien capitalizados. 

También puede significar una menor relación préstamo-valor, es decir, menores saldos de deuda. Mientras que los pagos del servicio de la deuda más bajos significan más flujo de caja (a menos que los tipos de interés de las hipotecas aumenten), un menor apalancamiento significa una menor exposición a la revalorización y una presión a la baja sobre el rendimiento general de la inversión.

Presión al alza sobre los tipos de interés de capitalización... con una salvedad

Si la deuda se vuelve escasa y cara, se necesitará un precio más bajo para conseguir el mismo retorno a la inversión. ¿Qué significa esto en las matemáticas del sector inmobiliario comercial? En primer lugar, las tasas de capitalización más altas producirán valores inmobiliarios más bajos.

Entonces, ¿se hundirán los valores inmobiliarios? No necesariamente. Debido a la inflación y a otros factores, la demanda de inmuebles comerciales se encuentra en su punto más alto. La inflación también hace que la deuda preexistente tenga menos valor. 

El aumento de los ingresos netos de explotación y la intensa demanda crean una presión al alza sobre los tipos de interés. Por lo tanto, si bien es posible que los precios se nivelen un poco, es poco probable que se produzca un aplanamiento o una caída precipitada.

Posible aumento de inquilinos 

La inflación y el aumento de los costes de las hipotecas pueden hacer que muchos aspirantes a propietarios de viviendas abandonen el mercado y se conviertan en inquilinos o sigan siéndolo. Esto puede aumentar la demanda de arrendamientos multifamiliares, lo que ejercerá una presión al alza sobre los precios de los alquileres. 

Una vez más, la deuda existente perderá valor debido a la inflación, por lo que el sector inmobiliario multifamiliar puede disfrutar de una presión continua en alza, incluso si los tipos de interés vigentes suben.

Por supuesto, nada está garantizado en las finanzas y la inversión. La mecánica del tipo de interés de los fondos federales hace más probables las valoraciones más bajas, pero cada operación es diferente y ningún factor rige el mercado inmobiliario. Como siempre, lo sabremos cuando vendemos.

Si quieres invertir en bienes inmuebles y obtener más información, envíanos un correo electrónico a invest@infinity.re.

Nason is responsible for identifying and assessing real estate development and acquisition opportunities. He has experience acquiring and managing over $500m of opportunistic real estate investments along the east coast.

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