June 13, 2022

El auge de la vivienda multifamiliar en Estados Unidos

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El reciente aumento de las tasas de interés y la probabilidad de que se produzcan más subidas en los próximos meses han dejado de lado a muchos inversores preocupados por una recesión en Estados Unidos. En consecuencia, perderán una oportunidad única de invertir en viviendas multifamiliares cuando los expertos predicen que los niveles de ocupación "se mantendrán por encima del 95% en el futuro previsible y un crecimiento de casi el 7% en los alquileres netos efectivos el próximo año." [i]  Mientras que algunas partes de la economía se enfriarán debido a la acción de la Reserva Federal de EE.UU., la demanda de viviendas seguirá creciendo. 

Durante décadas, Estados Unidos ha fracasado en la construcción de viviendas adecuadas (unidades unifamiliares y multifamiliares). Como resultado, la industria de la vivienda fue incapaz de producir viviendas suficientes para la creciente población del país. Según el Grupo de consultores Rosen, la formación de hogares superó la producción de viviendas en casi 3,2 millones de unidades de vivienda entre 2010 y 2020. El periodista de NPR Chris Arnold señaló recientemente: "Nunca ha habido una escasez tan grave de viviendas en Estados Unidos". 

Fuerzas entre la oferta y la demanda

La confluencia de las fuerzas de la oferta y la demanda determina los precios inmobiliarios. Cuando la oferta es mayor que la demanda, los precios bajan, y viceversa. Por lo tanto, tener en cuenta ambos lados de la ecuación es fundamental para entender la dirección probable de los precios futuros y los probables rendimientos de la inversión.

La oferta de viviendas es estable

El número de unidades de vivienda añadidas al inventario nacional desde 1965 es significativamente inferior (20%) al número de nuevos hogares añadidos durante el mismo periodo. Este último ha superado el número de nuevas unidades de vivienda desde 1965 en un 20 por ciento. De 2010 a 2020, la formación de hogares superó la producción de viviendas en casi 3,2 millones de unidades. Si bien la construcción de nuevas viviendas ha aumentado en los últimos años, todavía se necesitarán más de 20 años para cerrar la brecha de 5,5 millones de viviendas al ritmo actual.

El aumento anual de unidades multifamiliares -sustituto de las viviendas individuales- ha sido insuficiente para satisfacer las crecientes necesidades de alojamiento. Según el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar , el país necesita añadir 528.000 nuevos apartamentos al año en diferentes niveles de precio para satisfacer la demanda prevista. Sin embargo, desde 1989, la producción sólo ha superado las 500.000 unidades en tres ocasiones. 

Es poco probable que el ritmo de construcción de nuevas viviendas, incluídas las multifamiliares, crezca de forma significativa en los próximos tres a cinco años debido a:

  • La resistencia de la comunidad a la nueva construcción. La combinación de normativas, mandatos municipales y requisitos de zonificación, junto con el emergente sentimiento residencial NIMBY (Not-In-My-Back-Yard, No en mi jardín), restringe el desarrollo, aumenta los costes y alarga los plazos de construcción.
  • Líneas de suministro destrozadas. The Wall Street Journal informa que los problemas de la cadena de suministro mundial han impedido el flujo de bienes y materiales fundamentales para la construcción de viviendas, como ventanas, puertas de garaje, electrodomésticos y pintura. Como resultado, los precios de los materiales están aumentando, John Paul Joy, un contratista de Filadelfia, señala: "Antes pagábamos 2,60 dólares por una madera dimensional de 2 pulgadas x 4 pulgadas, ahora cuesta 6,84 dólares".
  • Escasez de mano de obra cualificada. El sector se enfrenta a una importante escasez de mano de obra. Ed Brady, director general del Instituto de Constructores de Viviendas (HBI), dice: "La escasez de trabajadores de la construcción ha alcanzado el nivel de crisis". Brady prevé que la escasez de mano de obra en la construcción se intensificará a medida que otras industrias se recuperen de la pandemia de Covid-19 y ofrezcan salarios más altos.
  • Políticas de financiación restrictivas. A medida que aumentan los tipos de interés en respuesta a las medidas de la Reserva Federal, los prestamistas están repercutiendo los costes más elevados y aumentando las normas de suscripción para los proyectos de construcción y los patrocinadores. Como resultado, muchos pequeños prestamistas y bancos han reducido las carteras de construcción inmobiliaria, asumiendo su papel los prestamistas privados. En consecuencia, los proyectos considerados "marginales" tienen menos posibilidades de ser financiados.

Muchos inversores se decantan por las viviendas unifamiliares en alquiler como alternativa a los inmuebles multifamiliares. En 2021, el sector de viviendas unifamiliares para alquilar (SF BTR) representó 1.500 millones de dólares, un porcentaje ínfimo de los 335.300 millones de dólares de ventas multifamiliares en el mismo año. La adición de propiedades SF BTR no sumará una oferta significativa de viviendas durante la década.

La demanda de vivienda es alta y sigue creciendo

La demanda de vivienda lleva años superando la oferta. Los recientes cambios financieros y sociales han intensificado el número de personas que buscan refugio y los precios que están dispuestos a pagar para asegurarse un lugar donde vivir. Es probable que los factores que crearon el aumento del deseo continúen durante años, entre ellos:

  • Cambio en las preferencias de estilo de vida: los millennials -la generación más numerosa de la historia de EE.UU.- se muestran reacios a ser propietarios de una vivienda. Son "inquilinos por elección". Una encuesta de 2020 Zumper descubrió que casi un tercio no considera que poseer una casa forme parte del "sueño americano". Una cuarta parte de los inquilinos encuestados declararon que nunca planean comprar una casa. No es de extrañar que una cuarta parte de los que poseen una casa la consideren una carga y deseen alquilarla en su lugar.
  • Cambios demográficos importantes - Tras formar una familia y acercarse a la jubilación, las personas mayores suelen reducir su espacio vital mudándose a casas más pequeñas o a comunidades multifamiliares. La venta de sus casas actuales se suma al inventario de viviendas disponibles. 
  • Alto gasto de propiedad - Un estudio del 2018 encontró que el alquiler era menos costoso que la propiedad de una casa. La brecha puede aumentar a medida que aumentan los impuestos a la propiedad y los costos de mantenimiento.
  • Una persona que compra por primera vez una casa de precio medio (450.600 dólares) con una hipoteca de tipo fijo a 30 años pagará más de 420 dólares cada mes por la diferencia del 2%. 

La brecha entre la oferta y la demanda hace subir los alquileres y la ocupación

Debido a la elevada demanda, los propietarios pueden aumentar los alquileres sin poner en peligro las tasas de ocupación. Como los alquileres multifamiliares suelen ser de un año o menos, los administradores de fincas pueden aprovechar rápidamente la fuerte demanda. A la inversa, la duración de los arrendamientos diluye el impacto de una competencia repentina con una propiedad cercana. Los expertos prevén que los inmuebles de clase B y C, animados por los residentes que huyen de los costes más elevados de los inmuebles de clase A, tendrán más flexibilidad para subir los alquileres a medio plazo. Kriston Capps, de Bloomberg, señala: 

"La escasez de viviendas es tan grave que los propietarios probablemente no necesiten cobrar los alquileres máximos para hacer caja".

Impulsada por la falta de unidades multifamiliares disponibles y el acceso a los inquilinos de mayores ingresos, la ocupación multifamiliar para las clases de activos multifamiliares de clase A, B y C es superior al 97%, muy por encima de cualquier año desde mediados de la década de 1980. Aunque es probable que las tasas de ocupación disminuyan a medida que se disponga de nuevos inmuebles multifamiliares, se espera que se mantengan por encima de las tasas medias de ocupación históricas (95%-96%) durante dos a cinco años.

Conclusión

Los inversores tienen hoy una rara oportunidad de invertir en propiedades multifamiliares deseables en Estados Unidos, cuando la demanda de unidades de vivienda es mucho mayor que la oferta. Según los estándares históricos, la financiación para las propiedades adecuadamente seleccionadas sigue estando fácilmente disponible. El potencial para actualizar o rehabilitar propiedades de clase B y C, especialmente en los mercados secundarios de Estados Unidos, está en gran medida sin explotar.

Los inmuebles multifamiliares combinan la posibilidad de obtener ingresos en efectivo, una revalorización constante y una importante ventaja fiscal sin la volatilidad de las inversiones en acciones o la baja rentabilidad de los instrumentos de deuda. Ser propietario de un inmueble es como tener una máquina de hacer dinero las 24 horas del día; nunca deja de trabajar para usted.

Si quieres invertir en bienes inmuebles y obtener más información, envíanos un correo electrónico a invest@infinity.re.

Valentina oversees Infinity’s business development, corporate structuring, global expansion, and administration. She has over 10 years of international experience working, including a venture capital firm and a unicorn startup. She holds a Bachelor of Science in International Economics & Management from Università Bocconi.

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