May 18, 2022

¿Históricamente qué activo es la mejor protección contra la inflación?

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Según la Oficina de Estadísticas Laborales, el Índice de Precios al Consumo (IPC), un indicador de la inflación, ha aumentado un 5% en el último año, 2,7 veces la media de 30 años del 1,8%. 

Los consumidores están empezando a sentirlo, exprimidos por el aumento de los costes en las gasolineras, en el supermercado, cuando viajan, etc.

¿Por qué está ocurriendo esto y qué pueden hacer los inversores al respecto? Dediquemos un momento a entender qué es la inflación, por qué los economistas y los consumidores están tan preocupados por ella y por qué las inversiones inmobiliarias comerciales pueden ser la clave para proteger tu riqueza e ingresos durante un periodo de alta inflación.

¿Qué es la inflación?

La inflación se produce cuando los precios de la mayoría de los bienes y servicios suben rápidamente. Cuando esto ocurre, tu poder adquisitivo disminuye. Entonces necesitas más dinero para comprar los productos que compras cada día.

La inflación significa una disminución del poder adquisitivo de una moneda. Por ejemplo, el economista Paul Krugman señala que el precio de la leche en 1913 era de 0,36 dólares por galón; cien años después, su coste medio se había multiplicado casi por diez, hasta los 3,53 dólares.

Pero, ¿por qué ocurre esto? El coste de los bienes y servicios responde a las leyes de la oferta y la demanda. Entonces, ¿qué pasó: la leche se volvió diez veces más escasa en el siglo anterior? ¿Se ha vuelto la sociedad diez veces más obsesionada con el consumo de leche?

No. El poder adquisitivo del dólar ha disminuido, lo que significa que se necesitan más dólares y centavos para comprar el mismo producto en el supermercado.El dólar estadounidense ha sufrido inflación durante 59 de los últimos 60 años.

Para las personas cuya estrategia de "inversión" era ahorrar dinero en una cuenta bancaria o bajo el colchón, esto significa que se han empobrecido considerablemente con el tiempo. Puede que el número de dólares que tienen no haya cambiado, pero el poder adquisitivo de cada uno de esos dólares ha disminuido. Como resultado, no pueden comprar tantos bienes y servicios con la misma cantidad de dinero que cuando lo ahorraron. 

¿Qué causa la inflación?

Hay dos fuerzas principales que causan este efecto: 

La economía en auge:

Cuando la actividad económica es elevada, aumenta la demanda de bienes y servicios. En consecuencia, los materiales necesarios para producir estos bienes y servicios tienen una gran demanda, lo que los encarece e incluso pueden llegar a escasear. 

Del mismo modo, un mercado de trabajo en expansión, con más puestos de trabajo abiertos que solicitantes, conduce a la competencia por los mejores trabajadores, lo que aumenta los salarios. 

Al tener que pagar más en materiales y salarios, las empresas se ven obligadas a subir los precios, disminuyendo el poder adquisitivo de la moneda. 

"Imprimiendo dinero":

Los teóricos monetarios modernos lo llaman "flexibilización cuantitativa". Otros lo llaman "la devastación del dinero". Pero lo que significa es que cuando la oferta de dinero aumenta, pierde valor porque su escasez disminuye. Este efecto está programado en el sistema monetario estadounidense, la Reserva Federal pretende devaluar el dólar a una media del 2% anual. 

¿Qué ha causado la inflación actual?

Son muchos los factores que contribuyen a la inflación, pero no podemos ignorar el impacto de la pandemia de COVID-19 que impulsó ambos factores detrás de la inflación.

El gobierno estadounidense inyectó billones de dólares de estímulo económico en la economía, aumentando la oferta de dólares en circulación. Cuando la economía se reabrió, los consumidores entraron en un frenesí de compras, aumentando la demanda de bienes, materiales y mano de obra. 

Simultáneamente a la reapertura, los empresarios experimentaron una crisis de contratación, con muy pocos solicitantes para los puestos de trabajo vacantes, lo que llevó a la competencia y al aumento de los salarios.

En otras palabras, nos enfrentamos a una tormenta inflacionaria perfecta: aumento de los costes de los materiales, de la mano de obra y de la oferta de divisas, alimentada por la consiguiente disminución del poder adquisitivo del dólar.

¿Cómo se mide la inflación?

La inflación se controla principalmente a través de dos indicadores:

  • El Índice de Precios de Consumo (IPC): una medida de los cambios en el coste de los bienes y servicios de consumo a lo largo del tiempo. 
  • El índice de precios de los gastos de consumo personal (PCE): una medida de cuánto consume un hogar a lo largo del tiempo.

¿Qué significa "protegerse" de la inflación?

La " protección contra la inflación" consiste en comprar activos que deberían tener un rendimiento superior al de la inflación.

¿Recuerdas cómo la persona hipotética que guardaba el dinero bajo el colchón hace 60 años y nunca lo tocaba es más pobre ahora debido a la inflación, aunque nunca lo haya tocado?

Los inversores inteligentes buscan oportunidades de asignación de capital que puedan aumentar su valor más rápidamente de lo que la inflación puede quitarles. En otras palabras, se enriquecen con el tiempo, incluso en tiempos de inflación.

Históricamente, ¿qué activo es la mejor cobertura contra la inflación?

Algunos inversores defienden la "seguridad" de los bonos TIPS, pero los instrumentos de deuda de renta fija tienden a perder valor en períodos de inflación, aunque estén protegidos. 

Las acciones tienden a hacerlo mejor, pero los bienes inmuebles los superan a todos.

Tres razones por las que los inmuebles comerciales son la cobertura ideal contra la inflación

¿Por qué los bienes inmuebles superan ampliamente a otras clases de activos tradicionales en tiempos de inflación? 

Los bienes inmuebles son un activo real

Los activos pueden clasificarse como activos duros o activos blandos. Un activo duro tiene un valor intrínseco, mientras que un activo blando sólo tiene un valor de mercado.

Lo que tiene valor intrínseco, es decir, un valor que existe independientemente de la opinión del mercado. En general, hablamos de algo que es:

  • Universalmente comercializable
  • En oferta limitada
  • Se utiliza para producir bienes y servicios
  • Satisface una necesidad humana básica

Varios activos entran en esta categoría: los metales preciosos, las materias primas, los recursos naturales y los bienes inmuebles.

El oro es universalmente comerciable y se utiliza para producir bienes y servicios, al igual que los recursos naturales, como el petróleo y el gas. Los productos básicos, como el maíz y el ganado, satisfacen una necesidad humana básica de alimentación. La oferta de bienes inmuebles también es limitada.

Se puede imprimir más dinero o dividir las acciones de una empresa, pero nadie puede crear más terreno.Además, las estructuras construidas en este terreno tienen sus limitaciones, ya sea por el espacio, el uso y la altura, lo que crea un tipo diferente de escasez dentro de la clase de activos.

Por último, los bienes inmuebles satisfacen las necesidades humanas básicas: refugio, terreno agrícola y espacio comercial para hacer negocios. ¿Por qué es importante? Porque los activos reales tienden a aumentar su valor con los costes. Al fin y al cabo, son los materiales de los bienes y servicios por los que la gente tiene que pagar más dinero. Por ejemplo, aparte de la leche y la gasolina, la gente tiene que pagar más para alquilar o comprar una propiedad. En otras palabras, la caída del precio de compra del dólar aumenta el coste de los inmuebles. 

Los inmuebles comerciales son un activo único y difícil que produce ingresos pasivos

Os bens imóveis podem ser um ativo difícil, mas ouro, petróleo e outras commodities também são. Então o que torna os imóveis comerciais diferentes como um hedge de inflação - não irão todos apreciar à medida que o IPC e o PCE aumentam?

Sim, mas os imóveis comerciais são únicos em termos de geração de renda e criação de um fluxo de caixa passivo. Por exemplo, você não pode cobrar aluguel por uma barra de ouro ou um barril de petróleo. 

Os imóveis comerciais produzem renda de aluguel e, como mencionado acima, as rendas de mercado tendem a aumentar de acordo com a inflação, o que aumenta ainda mais o fluxo de caixa.

El sector inmobiliario apalancado mejora sus resultados frente a la inflación

Por último, los bienes inmuebles comerciales funcionan tan bien durante los periodos inflacionistas debido al amplio uso del apalancamiento por parte de los inversores, en este caso, las hipotecas comerciales y la ingeniería financiera.

La inflación no hace que el saldo de tu préstamo aumente sobre el papel, pero sí hace que la deuda pierda valor, lo que significa que lo que debes al banco también vale menos.Supongamos que un inversor pide prestado 1 millón de dólares para comprar un complejo de apartamentos, y el IPC aumenta un 5% como el año pasado.

El banco no puede alegar que el inversor le debe ahora 1,05 millones de dólares. Están atascados con ese saldo cobrable de 1 millón de dólares, que ahora tiene el poder adquisitivo que tenía 1,05 millones de dólares el año pasado.Si añadimos el aumento del valor de la propiedad debido a la inflación, vemos que el valor de los inmuebles comerciales aumenta mientras el índice de precios de la deuda disminuye.

Por tanto, los inversores en inmuebles comerciales se benefician de la inflación en ambos lados de su balance.Si la excesiva inflación del año pasado se convirtiera en una tendencia y no en un fenómeno atípico, cabría esperar que el interés por los inmuebles comerciales aumentara con el tiempo, aunque los precios subieran. En consecuencia, los inversores deberían considerar la posibilidad de proteger su patrimonio en esta clase de activos que ha superado a todos los demás durante los pasados ciclos inflacionistas. 

¿Quieres invertir en inmuebles comerciales privados?

Si quieres invertir en propiedades y obtener más información, envíanos un correo electrónico a invest@infinity.re.   

Nason is responsible for identifying and assessing real estate development and acquisition opportunities. He has experience acquiring and managing over $500m of opportunistic real estate investments along the east coast.

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